2020. 6. 28. 23:04ㆍ지식
| 신축빌라 매매시 주의할점 |
안녕하세요? 피엔에이치 디자인입니다.
오늘은 신축빌라 매매 시 주의할 점을 알려드리겠습니다.
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| ★617부동산대책★ |
저는 부동산 대책이 나오기 전부터 집을 보러 다니기 시작해서 부동산 대책이 나오고 지금까지도 집을 알아보고 있습니다. 지금 사는 곳이 또 2년이 지나서 이사를 가야 하는 입장이거든요. 지금까지 계속 월세로 살고 있었고 디자인 회사도 같이 하고 있기 때문에 월세가 두 곳에서 나가니 부담이 말이 아니죠. 그래서 주위에서도 월세 내는 돈으로 대출이자를 내면서 차라리 집을 사는 게 낫겠다는 말을 많이 들어서 저희도 월세에서 매매로 전환을 했습니다. 물론 모아둔 돈은 없습니다. 지금 제가 쓰는 글은 부동산 대책이 나온 이후에는 아마 적용이 많이 안될지도 모르겠지만 그와는 상관없이 언제든지 조심해야 할 점이라고 생각해서 이렇게 적습니다. 비전문가가 하는 말이니 걸러서 들어주십시오.
2
| ★적은 실입주금으로 내집마련의 꿈 ★ |
이런 마케팅으로 적은 실입주금으로 혹은 입주금이 없어도 매매가 가능하다고 마케팅을 합니다. '구경하는 집'을 들어가면 거기에는 컨설턴트라고 하는 '컨'이 있습니다. 컨은 con 영어로 사기꾼이라는 단어와 발음이 똑같은데 참 아이러니하죠? 집이 매매가 가능한 이유는 이렇습니다. 집을 담보로 담보대출을 받습니다. 유주택자는 50퍼센트 60퍼센트 그리고 무주택자는 70퍼센트까지 나옵니다. 그럼 나머지 금액은 어떻게 충당할까요? 신용대출을 받습니다. 그리고 안 되는 돈도 모든 금융권을 동원해서 받습니다. 그럼 결국에는 월 납입금이 상당히 올라가기 때문에 집을 사고 나서 월 납입금의 압박에서 벗어날 수 없는 거죠. 아파트 전세가로 내 집 장만의 꿈을 이룰 수 있겠다며 달려드는 컨들은 수수료만 챙기면 끝이라는 마인드로 계약서에 사인하는 순간 다른 빌라분양팀으로 떠납니다.
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| ★주거환경을 전혀 고려하지 않은 빌라들★ |
보통 서울을 벗어나서 내 집 마련의 꿈을 꾸는 사람은 창문을 열고 밖에 풍경을 생각하고 이중주차의 스트레스에서 벗어나는 것을 생각할 겁니다. 하지만 서울보다 더욱더 심각하다는 걸 살면서 느낄 겁니다. 처음 도시를 계획할 때 하는 건 도로건설입니다. 신축빌라 지대들에는 도시계획을 하지 않은 상태로 지어졌기 때문에 도로 정리가 하나도 안 돼있는 거죠. 운전을 해서 한번 가보세요. 단번에 느끼실 겁니다. 하지만 '컨'들은 좋은 점만을 부각하면서 계약만을 따내려고 합니다. 그래서 인테리어도 번지르르하게 한 것 같아요. 하지만 몇 년 살다 보면 하나둘씩 떨어져 나가거나 복층의 지붕에서 물이 새거나 하는 등의 문제점들이 생겨납니다. 법적으로 신축빌라의 층수가 4개 층에서 5개 층으로 늘어났고 1층 필로티는 층수에서 제외되기 때문에 총 6층이 되는 거죠. 그리고 이젠 엘리베이터가 기본으로 설치되어 있으니 빌라에서 살기 좋은 장점들이 많아졌죠. 거기서 조명과 인테리어를 강조하여 첫 집 마련의 꿈을 가진 서민들을 혹하게 만들어 계약만을 하게 만드는 겁니다.
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| ★ 분양이 끝났지만 사는 사람들이 없는 유령마을 ★ |
집을 볼 때는 항상 낮에 한번 밤에 한번 보세요. 날씨가 좋은 날에 햇빛이 잘 들어오는지 확인하고 밤에는 운전하기 어떤지 걷기는 어떤지 주변에 어떤 게 있는지 확인해 보는 거죠. 저는 낮에 봤던 괜찮은 빌라를 밤에 보고는 좀 놀랐습니다. 한동에 차가 단 한대가 주차되어 있었고 한동에 한집만 불이 켜져 있었죠. 이건 무슨 말이냐면 실제로 거주하는 사람들이 없다는 말이겠죠. 투자개념으로 사고 세입자를 못 구한 상태라고 생각하면 됩니다. 그렇게 가로등도 없는 한적한 곳에 빈집들만 늘어가는 겁니다. 정작 사는 사람들도 몇 년 살면서 이런저런 문제점들 때문에 집을 헐값에 내놓기 시작하면서 벗어나기 시작하고 있습니다. 도로를 무시하고 땅만 있으면 올려버리는 건물들 때문에 희소성은 없어지고 가격이 하락하기 시작합니다.
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| ★ 중개수수료 ★ |
중개수수료가 아닌 수수료는 불법이라고 나라에는 규정해 놓았습니다. 하지만 '컨'들에게는 중개수수료가 아닌 그들의 단어 바로 리베이트를 줄인 'R' 이 있습니다. 건축주는 분양팀에게 특정 금액을 받겠소라고 말하면 그 이외에 금액은 분양팀이 정합니다. 평균적으로 분양팀에게 가는 금액은 이천만 원입니다. 그래서 유튜브나 다른 SNS에서 금액을 공개하지 않은 이유입니다. 우리가 우리 발로 분양사무실에 찾아가 계약을 한다면 그들은 앉아서 수수료를 챙기게 되는 겁니다. 그래서 컨들을 박아둬서 손님을 끌어오게 하는데 이때 컨들이 수수료를 받게 되는 거죠. 미들맨들이 수수료를 나눠갖게 되는 겁니다. 요즘은 건축주와 분양팀이 한 팀을 이뤄서 움직이는 좀 더 조직적인 모습을 보여주는 곳도 있습니다. 정리하자면 분양가는 이렇게 정해집니다. 1. 건축주입금가 2. 분양팀 수수료 3. 컨 수수료 = 분양가
그래서 충분히 가격 네고가 가능하다는 얘기입니다. 가격조정, 이사비 지원, 가격 네고는 R에서 제하는 것이지 건축주 하고는 아무 관련이 없습니다.
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| ★분양팀과 컨★ |
컨은 자격증이 없는 사람들입니다. 이 컨들도 역시 분양팀에서 뽑은 사람들이겠죠. 소액의 수수료를 주면서 일을 시키는 겁니다. 컨들은 365일 일한다고 적혀 있어요. 사실 직장인들은 주말밖에 시간이 안 나기 때문에 이들은 정말 365일 일하는 게 맞습니다. 길가다가 전봇대에 혹은 광고판에 붙은 분양광고에 적혀있는 핸드폰 번호로 전화하면 이들은 약속을 잡고 픽업을 해서 원하는 조건에 맞는 빌라들을 구경시켜줍니다. 이때 가격이 높은 곳에서 낮은 곳으로 보여줄 겁니다. 그러면 낮은 곳이 당초 생각했던 금액보다 비싸도 더 싸게 보이는 효과를 주기 때문입니다. 집이 좋으면 이때 무리를 해서 대출을 더 받도록 하는 거죠. 물론 분양팀과 컨들이 원하는 것 수수료겠죠. 그리고 컨들은 실질적으로 힘이 없습니다. 그래서 계약만 따내고 쉽게 일을 그만두는 경우도 많다고 합니다.
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| ★그러면 부동산은? ★ |
그러면 부동산은 우리 편인가? 그렇지 않습니다. 부동산도 컨을 여럿 데리고 운영하는 케이스가 있습니다. 부동산은 분양팀을 비난하지만 결국 밥그릇 싸움입니다.
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| ★복층을 조심해라?★ |
누구나 복층을 좋아하죠. 집안에 계단이 있고 사무실로 아이들 놀이방으로 작업실로 다양하게 사용할 수 있는 게 복층입니다. 거기다가 넓은 발코니까지 있으면 '우와' 같은 탄식이 저절로 나오죠. 그렇지만 복층을 조심해야 하는 이유가 있습니다. 1. 복층은 등기부 전용면적에 포함이 되지 않습니다. 원래는 옥상이었던 자리를 복층으로 만든 거라 그렇습니다. 그러면 복층이라 가격은 높아지는데 대출은 복층이 없는 집으로 간주하여 자기 부담금이 더 높아지게 됩니다. 그 부분은 또 다른 대출로 메우게 되는데 이때 또 많은 이자가 발생하죠. 2. 비가 샐 경우 모두 자기 부담금. 비가 샐 경우에 공사비는 자기 부담금으로 지출해야 합니다. 거주환경을 고려하지 않는 빌라이기 때문에 이곳저곳 부실 공사의 우려가 있으며 그래서 조심해야 합니다. 3. 냉반방 비가 더 들어갑니다. 옥상 자리가 다락이 되어 지붕모양으로 층고가 낮고 고르지 않으며 공간 활용도 애매하여 결국 제대로 쓰지도 못하고 창고로 활용하여 냉난방 비만 더 지출하게 됩니다.
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| ★ 테라스가 비쌀 이유는 없다 ★ |
복층과 함께 마케팅을 하는 부분은 바로 테라스입니다. 왕테라스 빌라 같은 단어를 쓰면서 사람들을 모으는데 과연 테라스 있는 집이 비싼 게 당연한 걸까요? 도로가 북쪽으로 나 있는 경우에는 일조권이 보장되니 자유롭게 지을 수 있습니다. 우리가 보통 보는 사각형 빌라들이 그렇습니다. 하지만 도로가 남쪽으로 나 있는 경우에는 현장에 있는 북쪽 건물의 일조권을 방해하니 경사지게 지어야 합니다. 이때 테라스가 발생할 수밖에 없는데요. 분양팀은 애초부터 테라스를 넓게 뺀 것처럼 홍보하는데 이게 아닌 이유가 바로 '일조권' 때문입니다. 그러니 더 비쌀 이유가 없죠. 돈놀이하는 사람들이 과연 규제가 아니어도 테라스 있는 집들을 지을까요? 그럴 리가요. 그리고 테라스를 벽이나 창문으로 막는다면 이는 '불법건축물'로 간주되어 벌금을 내고 허물어야 합니다.
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| ★ 마치며... ★ |
저는 617 부동산 대책 전에 이미 이런 투기 냄새를 맡고 일산에서는 완전히 빠진 상태였습니다. 하지만 다른 곳들도 볼 필요가 없는 게 서울과 근교는 다 똑같다고 생각하면 됩니다. 특히나 강남과 근접한 성남, 하남 , 경기도 광주까지 그렇습니다. 아니나 다를까 , 투기과열지구로 그 모든 지역이 포함됐고 포함이 안되어도 풍선효과가 나타나고 있습니다. 그러니까 규제지역이 아닌 지역이 오르는 현상이죠. 그래서 저는 이천, 여주까지 내려갔습니다. 항상 한 사람만의 의견만 듣지 마시고 여러 사람들의 의견을 들어보세요. 그리고 저처럼 비전문가의 의견도 들어보세요. 뭔가 느낌이 안 좋다면 결과까지 안 좋을 수도 있습니다. 여러분의 첫 집 마련의 꿈을 가지고 이용하는 사람들이 많습니다. 조심하세요.
읽어주셔서 감사합니다.
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